La Enmienda 3 de Florida fue aprobada el 3 de noviembre de 2026, con cerca del 62% de los votos en el conteo no oficial. Necesitaba el 60%. Casi todo lo que leerá esta semana dice lo mismo: los propietarios pagan menos. Es cierto para quien ya vive aquí. Para quien planea mudarse a Florida, lo que importa es una fecha, el 31 de diciembre de 2026, y en la ciudad de Miami no llegar a tiempo cuesta unos $9,348 en casi cualquier vivienda.
Quiero explicar qué se aprobó, a quién ayuda y a quién le cobra sin decirlo, porque ahora mismo tengo tres clientes decidiendo si cerrar antes o después de Año Nuevo, y la respuesta cambió el martes por la noche.
Qué cambia la Enmienda 3 de Florida
Hoy un homestead en Florida tiene hasta $50,000 de exención sobre su valor gravable, y solo $25,000 aplican a los impuestos escolares. La Enmienda 3 sube la exención sobre los impuestos no escolares, es decir los del condado, la ciudad y los demás gravámenes locales, a $150,000 en 2027 y $250,000 desde 2028. Los impuestos escolares mantienen la exención de $25,000 para todos. En Miami-Dade la tasa escolar es de 6.633 milipesos, así que cerca de un tercio de una factura típica no cambia.
Aquí está la trampa. El texto da la exención mayor solo a quien tenía una residencia permanente en Florida al 31 de diciembre de 2026. Quien no la tenía empieza con $50,000 sobre los impuestos no escolares y recibe el monto completo solo desde el quinto año de su homestead. Si se muda en 2027, paga la tasa antigua en 2027, 2028, 2029 y 2030, mientras su vecino que llegó un mes antes paga la nueva.
Lo que cuesta la espera, por ciudad
La diferencia es la diferencia de exención por la parte no escolar de la tasa de su ciudad. En 2027 son $100,000 más de valor gravable; desde 2028, $200,000. Como la diferencia deja de crecer cuando la vivienda vale $250,000, la cifra de abajo es la misma para un condominio de $500,000 que para una casa de $5 millones. En una vivienda de $200,000 en Miami son $7,345, y en una de $150,000, $5,342.
| Área | Milipesos totales | 2027 | 2028 a 2030, cada año | Total en cuatro años |
|---|---|---|---|---|
| Golden Beach | 23.4227 | $1,679 | $3,358 | $11,753 |
| Miami Shores | 22.6746 | $1,604 | $3,208 | $11,229 |
| North Bay Village | 21.8955 | $1,526 | $3,053 | $10,684 |
| North Miami Beach | 21.0415 | $1,441 | $2,882 | $10,086 |
| Indian Creek | 20.5227 | $1,389 | $2,778 | $9,723 |
| Miami (DDA) | 20.3778 | $1,374 | $2,749 | $9,621 |
| Miami | 19.9878 | $1,335 | $2,671 | $9,348 |
| Miami Beach | 18.7601 | $1,213 | $2,425 | $8,489 |
| Surfside | 18.6245 | $1,199 | $2,398 | $8,394 |
| Bay Harbor Islands | 18.4810 | $1,185 | $2,370 | $8,294 |
| Coral Gables | 18.1852 | $1,155 | $2,310 | $8,087 |
| Miami-Dade no incorporado | 16.9317 | $1,030 | $2,060 | $7,209 |
| Bal Harbour | 16.8854 | $1,025 | $2,050 | $7,177 |
| Aventura | 16.7488 | $1,012 | $2,023 | $7,081 |
| Sunny Isles Beach | 16.7227 | $1,009 | $2,018 | $7,063 |
| Key Biscayne | 15.5108 | $888 | $1,776 | $6,214 |
Golden Beach es el lugar más caro para llegar tarde, con $11,753. Key Biscayne es el más barato, con $6,214, porque su tasa total es la más baja del condado. Miami Beach suma $8,489 y Coral Gables $8,087. Se usan las tasas adoptadas de 2025 del Tasador de Miami-Dade y se supone que el valor tasado es igual al precio, como suele pasar en el primer año de homestead. Puede calcular su propia vivienda en nuestra calculadora de ahorro fiscal en Florida, que ahora muestra este recuadro bajo cada resultado.
A quién afecta de verdad
A tres grupos, según mi experiencia:
- Compradores que se mudan desde Nueva York, Nueva Jersey, Illinois o California en 2027. El ahorro en impuesto sobre la renta sigue siendo mucho mayor, como explico en la guía completa de residencia, pero nueve mil dólares son dinero real y para algunas personas se pueden evitar.
- Quienes pasan el invierno aquí y tienen su domicilio en el norte. Ser dueño de un condominio en Florida no es lo mismo que tener aquí su residencia permanente. Si pensaba cambiarla "el año que viene", el año que viene ahora tiene precio.
- Compradores de preconstrucción que cierran en 2027 o 2028. La fecha de cierre no decide esto. Lo decide dónde vivía el 31 de diciembre de 2026.
Quien ya vive en Florida y se muda dentro del estado no es un recién llegado. Una familia que pasa de un alquiler en Brickell a una casa en Coral Gables en 2027 recibe la exención completa en su nuevo homestead.
Qué significa "residencia permanente" y qué todavía no se sabe
Esta es la parte que no me atrevo a adivinar. La prueba de la enmienda es una residencia permanente en el estado, no la solicitud de homestead ni la propiedad. Eso sugiere que alguien que de verdad se muda aquí en diciembre, incluso a un alquiler, podría calificar, y que quien compra una casa de vacaciones no. Pero la Legislatura aún debe aprobar la ley que aplica la enmienda, y esa ley decidirá qué prueba cuenta. Las pruebas habituales de domicilio en Florida, la Declaración de Domicilio, la licencia de conducir de Florida y el registro de votante, probablemente importen, pero esa es una pregunta para su abogado, no para su agente.
Dos detalles más del texto. El monto para nuevos residentes se ajusta por inflación desde el 1 de enero de 2028, y los $250,000 desde el 1 de enero de 2029, así que las cifras reales cambiarán un poco. Y nada de esto cambia el tope del 3% a la subida anual del valor tasado de un homestead.
Mi consejo honesto
Si de todos modos iba a mudarse en el primer semestre de 2027, hable con su abogado y su contador ahora, no en enero. Adelantar su vida ocho semanas no es para todos, y los tiempos del impuesto sobre la renta que explico en la guía de residencia importan más que esto. Pero para algunas familias es solo cuestión de cuándo empieza el contrato de alquiler y cuándo cambian de colegio los hijos, y entonces vale la pena hacerlo a propósito.
Si está decidiendo dónde comprar, la diferencia es una línea más en el costo de mantener la vivienda, junto a las cuotas de mantenimiento, que medí edificio por edificio en la lista de cuotas por pie cuadrado, y junto al barrio mismo. Miami Beach, Coral Gables y Key Biscayne quedan en lugares distintos de esa tabla. Si quiere hablarlo para su caso, escríbame.
Preguntas frecuentes
¿Se aprobó la Enmienda 3 de Florida?
Sí. Los votantes de Florida aprobaron la Enmienda 3 el 3 de noviembre de 2026, con cerca del 62% de los votos en el conteo no oficial. Las enmiendas constitucionales en Florida necesitan el 60%.
¿Cuánto es la exención de homestead con la Enmienda 3?
Sobre los impuestos no escolares, hasta $150,000 en 2027 y $250,000 desde 2028. Los impuestos escolares mantienen la exención de $25,000 para todos.
¿Los nuevos residentes de Florida reciben la exención mayor?
Al principio no. Quien no haya mantenido una residencia permanente en Florida al 31 de diciembre de 2026 empieza con $50,000 sobre los impuestos no escolares y recibe el monto completo desde el quinto año de su homestead.
¿Cuánto cuesta mudarse a Miami en 2027 con la Enmienda 3?
En la ciudad de Miami unos $9,348 en cuatro años en cualquier vivienda de $250,000 o más, con las tasas de 2025. En Miami-Dade va de $6,214 en Key Biscayne a $11,753 en Golden Beach.
¿Necesito comprar una vivienda antes del 31 de diciembre de 2026?
El texto habla de una residencia permanente en Florida, no de propiedad ni de la solicitud de homestead, así que comprar puede no ser lo que importa. La Legislatura aún debe definir la prueba. Consulte a su abogado antes de planificar en torno a la fecha.
Fuentes: el texto final de CS/HJR 1F en flsenate.gov; resultados no oficiales publicados el 3 y 4 de noviembre de 2026; tasas adoptadas de 2025, Tasador de Miami-Dade; tasa adoptada 2025-26 de las Escuelas Públicas de Miami-Dade (6.633). No es asesoramiento fiscal ni legal.